Huurvorderingen

Huurvorderingen hebben een eigen karakter. Wij, Juridisch Schrijf Bureau kunnen, samen met uw organisatie, werken aan oplossingen die samenhangen met onbetaald gelaten huurpenningen. Hieronder vind u als eerste algemene informatie over huur – verhuur van onroerende zaken en vervolgens onze visie daarop. Op welke wijze wij de oplossing aandragen is echter mede afhankelijk van uw kijk op het terugdringen van uitstaande huurpenningen.

Het Juridisch Schrijf Bureau kan zowel het incassotraject als het gerechtelijke traject voor u verzorgen.

HUURVORDERINGEN.

Het incasseren van openstaande huurpenningen kent, globaal genomen, twee hoofdvormen. Het incasseren van achterstallige huurpenningen zonder ontbinding van de huurovereenkomst en het incasseren van de achterstallige huurpenningen met een ontbinding van de huurovereenkomst. In beide gevallen is de minnelijke fase belangrijk en zal in de toekomst ook belangrijker worden.

De wettelijke regeling van huurovereenkomsten is geregeld in Boek 7 onder titel 4 van het Burgerlijke Wetboek (BW). Dit betreft huurovereenkomsten van onroerende zaken. Daarmee is het een bijzondere overeenkomst. Dat wil zeggen dat ook de algemene regels voor de overeenkomsten in Boek 6 van toepassing zijn op de huurovereenkomsten. Het betreft regels van regelend recht.

Na de algemene bepalingen maakt de wettelijke regeling een onderscheiding in huur van woonruimte (afdeling 5) en huur van bedrijfsruimte (afdeling 6). Een recente wijziging heeft geen grote veranderingen doorgevoerd.

De definitie van een huurovereenkomst is volgens art. 7:201 BW: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

In een huurovereenkomst staat onder meer:

  • Wie de huurder is
  • Wie de verhuurder is
  • De huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en servicekosten)
  • De hoogte van de borg
  • Het adres en een omschrijving van het gehuurde
  • De datum van ingang van het gehuurde
  • Het tijdstip en de wijze van betaling
  • De datum waarop de jaarlijks de huur wordt verhoogd
  • De afspraken over de onderhoudsverplichtingen
  • De huisregels
  • De handtekening van de verhuurder en huurder.

Er wordt verder uitgegaan van de huurovereenkomsten voor woonruimten.

Een belangrijke verplichting van de huurder is het tijdig voldoen van de huurprijs. Het is niet noodzakelijk om een factuur te sturen. Bij niet tijdige voldoen van de huurpenningen is er automatisch sprake van een fatale termijn waarbij het verzuim intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling. De huurder hoeft dus niet eerst een aanmaning te ontvangen bij een huurachterstand. Reden daarvan is dat er sprake is van een brengschuld en van een voortdurende verplichting tot het betalen van de huurpenningen.

Bij wanbetaling heeft de huurder vijf verweren:

  1. Het opschortingsrecht als de verhuurder zijn verplichtingen uit de overeenkomst schendt.
  2. Schuldeisersverzuim. De verhuurder maakt nakoming door de huurder onmogelijk.
  3. Een reconventionele vordering om de ontbinding te vorderen.
  4. Verrekening.
  5. Betalingsonmacht en/of betalingsovermacht.

Een huurovereenkomst van de woonruimte kan eindigen door:

  • Wederzijds goedvinden
  • Opzegging. Dit geldt voor zowel huurovereenkomsten voor bepaalde tijd als voor onbepaalde tijd. Stemt de huurder niet in met de opzegging dan kan de rechter een datum vaststellen.
  • Ontbinding door de rechter op vordering van de verhuurder. Daar moet een terme de grace van één maand aan voorafgaan waarbij de huurder alsnog moet nakomen. Deze vordering tot ontbinding gaat vaak samen met de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen. Een ontbinding (samen met ontruiming) kan pas gevorderd worden als er sprake is van een huurachterstand van drie of meer maanden.

Hierbij is echter van belang of er al eerder sprake is geweest van een huurachterstand.

Er zijn regels die bescherming bieden aan de positie van de huurder van een woonruimte. Er is sprake van huurbescherming en huurprijsbescherming. De regels met betrekking tot de huur van woonruimte zijn dan ook van dwingend recht zodat er niet van afgeweken kan worden. Er bestaan uitzonderingen zoals bijv. bij een huurovereenkomst van korte duur.

Er wordt een onderscheidt gemaakt tussen woningen met een huurprijs die boven een be-paalde grens gaan (liberalisatiegrens) en die daar onder gaan. Gaan de huurprijzen boven de liberalisatiegrens dan spreken we van de vrij sector. De huurwoningen buiten de vrije sector vormen de gereguleerde sector. Dit zijn de zgn. sociale huurwoningen.

De sociale huurwoningen worden verhuurd door de woonstichtingen/wooncoöperaties. Het incasseren van dergelijke huurachterstanden heeft een maatschappelijk en/of een sociaal aspect wat zich voornamelijk uit in de minnelijke fase. Gevolg is dat het incasseren van deze huurachterstanden afwijkt van andere incassoactiviteiten.

INCASSO ALGEMEEN.

Per 1 juli 2012 gelden er wettelijke regels voor wat betreft de maximale hoogte van de (buitengerechtelijke) incassokosten. Ook geven de nieuwe regels aan wanneer er incasso-kosten mogen worden berekend en aan welke stappen er in dat geval moeten worden gevolgd. Hieronder leest u welke wettelijke regels er voor incassokosten gelden.

Bij het niet tijdig betalen van de huurpenningen moeten er kosten worden gemaakt om het bedrag geïncasseerd te krijgen. Dat zijn de kosten die een verhuurder maakt als hij een incasso-specialist in gaat schakelen.

De (extra) kosten die dan gemaakt worden, worden ook wel de (buitengerechtelijke) incassokosten genoemd. De hoogte van de incassokosten bestaan uit een percentage van de vordering. De wettelijke regels daaromtrent zijn strikt.

Incassokosten mogen pas berekend worden nadat:

  • Huurder te laat is met stipte betaling van de huurpenningen.
  • Er een aanmaning is verzonden.
  • Er vervolgens niet binnen 14 dagen is betaald.

In die (laatste) aanmaning moet de hoogte van de incassokosten vermeld staan die berekend zullen worden als de vordering niet binnen 14 dagen voldaan wordt. Het gaat om de zuivere incassokosten. Het is niet toegestaan om bureaukosten, administratiekosten e.d. in rekening te brengen.

HUUR-INCASSO GEREGULEERDE SECTOR.

Over het algemeen zal het in dit geval huurachterstanden betreffen waarvan de huurder/ debiteur behoort tot de sociaal zwakkere met een lager inkomen en een moeilijkere positie in de samenleving. Incasseren zonder oog voor de situatie zal weinig of geen resultaat hebben.

De kans is zeer aanwezig dat er eerder sprake zal zijn van een betalingsonmacht dan van een betalingsonwil. Om die reden kan het aan te bevelen zijn om:

  1. Minnelijke fase goed te doorlopen.
  2. Minnelijke fase langer te maken.
  3. Regeling treffen die reëel is.
  4. Persoonlijk contact met debiteur onderhouden.
  5. Duidelijkheid betrachten naar debiteur.
  6. Gericht op geen verdere achterstand in huurpenningen.

1. Minnelijke fase goed te doorlopen.

De minnelijke fase is de fase die voorafgaat aan een (eventueel) gerechtelijk traject om een vordering te incasseren. Per 1 juli 2012 gelden er nieuwe wettelijke regels voor het incasseren van vorderingen. Kern van die nieuwe regeling is dat de minnelijke fase een aantal verplichte stappen moet kennen die het minnelijke traject oprekken.

Er dient sprake te zijn van:

  • Een duidelijk omschrijving van de vordering
  • Correcte en duidelijke aanmaningen
  • Een laatste ingebrekestelling met opgave van de te verwachten kosten indien verdere betaling uit zal blijven

In eerste instantie zijn er aan het minnelijke traject geen kosten voor de debiteur verbonden. Dat wordt anders indien een incasso-professional de vordering ter hand gaat nemen. Dat is de fase dat er incassokosten opgevoerd kunnen worden.

Alhoewel, juridisch gezien, bij verhuurpenningen sprake is van een voortdurende verplichting tot het betalen van de huurprijs en geen verplichting bestaat tot het sturen van een factuur en/of aanmaningen kan het aan te bevelen zijn om toch duidelijke aanmaningen te sturen.

2. Minnelijke fase langer maken.

Door de wettelijke regeling is de minnelijke fase langer geworden. Door de aard en het sociale aspect van de huurvordering kan het aan te bevelen zijn om de minnelijke fase nog verder “op te rekken”. Bijvoorbeeld, alhoewel niet strikt noodzakelijk, het versturen van een aanmaning.

Hoe lang de minnelijke fase uiteindelijk gaat worden is mede afhankelijk van het individuele dossier of van het beleid van de woonstichting. Wat is de individuele positie van de huurder?, is er sprake van een recidive-situatie?, zijn aspecten die mee kunnen wegen.

Gezien de maatschappelijke en sociale aspecten van huurincasso’s heeft het, in het algemeen, weinig toegevoegde waarde om te snel over te gaan naar het incassotraject. Reden daarvan is dat, als gedurende de minnelijke fase, besloten wordt om het incassotraject te gaan volgen, de vordering verhoogd wordt met de incassokosten. Uitzonderingen zijn denkbaar.

Van belang is om gedurende de minnelijke fase een dossier goed en correct op te bouwen en te onderbouwen.

3. Regeling treffen die reëel is.

Afhankelijk van het beleid van de verhuurder kan het van belang zijn dat een debiteur een regeling wordt aangeboden om de huurachterstand te verkleinen. Een regeling dient tot stand te komen op grond van de individuele gegevens van de debiteur. Getracht moet worden om openheid van de debiteur te verkrijgen.

Van belang zijn de inkomstengegevens, de individuele situatie en de mogelijkheden. Een regeling moet door een debiteur nagekomen kunnen worden. Het heeft geen zin om een regeling tot stand te brengen die door een debiteur niet nagekomen kan worden.

Het dient voorkeur om een regeling schriftelijk met een debiteur overeen te komen. Er ontstaat dan voor debiteur duidelijkheid en de mogelijkheid om debiteur te houden aan zijn/haar afspraken worden sterker.

4. Persoonlijk contact met debiteur onderhouden.

Incasseren van een vordering vindt vaak plaats via schriftelijke sommaties en telefonische contacten. Bij huurincasso’s kan het aan te bevelen zijn om, indien mogelijk, persoonlijk contact met een debiteur te zoeken. Dit kan door een huisbezoek.

Bij het leggen van (persoonlijk) contact met debiteur zal een debiteur sneller genegen zijn een regeling te treffen. Met name bij het onderhouden van een (persoonlijk) contact met debiteur is het mogelijk om sneller een oplossing te vinden die voor alle betrokken partijen aanvaard-baar is.

5. Duidelijkheid betrachten naar debiteur.

Bij het ontstaan van een (huur)vordering verliest een debiteur vaak het overzicht in zijn/haar financiële situatie. Men ziet door de bomen het bos niet meer. Vaak zal een huurvordering “verdwijnen” in de algemene put met betalingsachterstanden. Bij huurachterstanden in de gereguleerde sector mag aangenomen worden dat het in deze gevallen zal gaan over situaties waarvan de huurder/ debiteur behoort tot de sociaal zwakkere met een lager inkomen en een moeilijkere positie in de samenleving.

Om die reden kan het van groot belang zijn om duidelijkheid te scheppen voor de debiteur. Als het mogelijk is om die duidelijkheid niet alleen te scheppen voor de huurachterstand maar voor de gehele financiële situatie kan dan aan te bevelen zijn.

Er kan contact en aansluiting gezocht worden bij een eventueel aanwezige hulpinstanties. (Bijv. dienst sociale zaken van de gemeente, schuldhulpverlening, Huurders Belangen Vereniging, of Buro Sociaal Raadslieden)

6. Gericht op geen verdere achterstand in huurpenningen.

Achterstanden in betalingen zorgen voor problemen bij debiteuren en crediteuren. Voor een debiteur is het raadzaam om, gezien het financiële overzicht, een huurachterstand niet verder op te laten lopen. Uiteindelijk doel zal dienen te zijn dat de achterstand in huurpenningen sterk verminderd gaat worden. Eindresultaat dient te zijn dat de achterstand volledig verdwenen zal zijn.

Een te maken regeling dient een combinatie te zijn van het inlopen van de achterstand en het niet verder op laten lopen van de vordering met de toekomstige huurpenningen. Op deze wijze kan voorkomen worden dat de minnelijke fase te snel over zal dienen te gaan in de fase waarbij het dossier een incassodossier gaat worden met de daarbij komende kosten.

Tevens kan voorkomen worden dat het gerechtelijk traject doorlopen moet worden. Uitzonderingen kunnen aanwezig zijn en in bepaalde situaties zal het gerechtelijk traject onvermijdelijk zijn, maar aangenomen mag worden dat zowel de huurder als de verhuurder het minste baat hebben bij dit laatste traject.

Het is mede afhankelijk van de specifieke situatie van de huurder en het beleid van de verhuurder.

INCASSEREN DOOR JURIDISCH SCHRIJF BUREAU.

Indien de incassering van de huurachterstand door het Juridisch Schrijf Bureau (JSB) wordt overgenomen zal eerst nogmaals getracht worden om de vordering te incasseren door middel van overleg met de debiteur. De kosten daarvan zijn € 20,00 per dossier.

Gaat dan toch de noodzaak ontstaan om de huurachterstand te incasseren door middel van het wettelijke incassotraject dan zal de vordering belast gaan worden met de wettelijke toegestane incassokosten. Deze worden ten laste gebracht van de debiteur.

De hoogte van de incassokosten hangt af van de hoogte van de openstaande vordering.

  • Over de de eerste € 2.500,00 mag maximaal 15% aan incassokosten worden berekend. Dit met een minimum van € 40,00;
  • Over de volgende € 2.500,00 mag maximaal 10% aan incassokosten worden berekend;
  • Over de volgende € 5.000,00 mag maximaal 5% berekend worden aan incassokosten;

Wanneer mogen de incassokosten worden opgevoerd:

  • De betalingstermijn is al verstreken.
  • Er is een aanmaning verzonden.
  • Er na die aanmaning nog niet binnen 14 dagen is betaald.
  • Er een laatste ingebrekestelling is verzonden met de aankondiging dat het dossier uit handen gegeven zal worden met vermelding van de incassokosten.

AFSLUITEND.

Het bestaan van huurachterstanden heeft zowel voor de verhuurder als voor de huurder ongewenste effecten. Onderschat wordt het effect voor de verhuurder.

Het gaat immers om het belang voor de verhuurder om de portefeuille “onbetaalde vorderingen” zo klein als mogelijk te houden. Niet alleen bestaat er een maatschappelijk en sociaal belang om te trachten de portefeuille zo klein mogelijk te houden. Maar ook geldt dat de financiën die betrekking hebben op deze portefeuille niet op een andere wijze ingezet kunnen worden.

Het incasseren van de huurvorderingen en daarbij de belangen van zowel verhuurder en huurder in het oog houden kan het probleem van openstaande vorderingen verkleinen. Het incasseren zonder rekening te houden met beide belangen is achterhaald en sluit niet aan bij de aanwezige belangen van alle betrokken partijen en bij de huidige wettelijke regeling en de huidige tijd.